2018年2月开始，港股、美股迎来一大波回调，跌去了2018年1月的所有涨幅。很多投资者都认为，美股已经连续10年大牛市，面临“双顶”。而美联储的四次加息，更可能成为美股“熊市”到来的导火索。
与美元一脉相承的港币，同样也迎来升息预期。于是，很多人担心港股、A股随着美股的暴跌而全球性联动。不过自春节至今的反弹，正在打消投资者的担忧。美股中的中概股在业绩利好的带动下涨回去了。港股的标志性股票腾讯（00700）也从春节期间的398港币涨到了456港币。
于是，股市做多的热情再次涌起。股市的起起伏伏，对于那些炒房客来说似乎不算什么。因为他们认为，只有房子才是最保值，最稳健的投资。事实上也的确如此，15年来，中国的房地产市场一直属于“牛市”，中间的几次小的回调都会以报复性反弹而终结。
2016年下半年，中国几乎所有城市的房价在4个月内翻翻。一大批炒房客在2017年大规模限购出台前跑步进入楼市，现在账面浮盈至少都在60%以上。
那么，下一个10年，房地产市场还会如此疯狂么？磐石之心认为，答案是否定的。
15年的房地产牛市正在被终结
在刚刚举行的两会上，再次重申了房地产长效机制是不会改变的政策。要通过土地、财税等手段，改变地方政府的税收结构、租售并举政策，从而将地方政府与土地解绑，这是解决房价的良药。
与此同时，为了社会公平，调节收入过高群体与低收入群体之间的不平衡，计划快速推进房产税立法。对此，一些开发商、房产中介们绑架的媒体，一部分为开发商摇旗呐喊的大V，开始喊话：房产税不是为了降低房价、房产新政带来多重机遇。但是股民们却在用脚投票，这一周以来，房地产股流出的资金居于榜首。
被资本绑架的媒体和个人可以说假话，但是一直是楼市“死多头”的任志强却改口称：“房价会跌”。而任志强的好友潘石屹，更是在微博上大谈他对房产税等一系列房地产长效机制的看法：“房产税推出后，房价一定会跌”。
很多分析人士认为，一波波的限购和房价报复性反弹，主要是因为没长效机制限制。加之，10多年来中国持续推进城镇化进程，城市人口越来越多，对住房的需求越来越大，这自然助推了房价高企。截至2017年底，中国城镇化率在全国已经超过52%，部分发达的确则已经高达70%。
与此同时，许多城市的房价已经远远超过了人们的可承受水平。比如，在北京六环的房价已经高达4万元，而北京大学毕业生的收入只有4000-6000元。他们租个单间每月需要3000元，吃了饭就所剩无几，每月依靠信用卡和现金贷生存。
同样的状况不仅仅出现在北京，在全国10多个大中城市皆是如此。房价需要真实的需求来支撑，当最需要房子的年轻人根本买不起房子的时候，房子自然就有价无市。
虽然中国央行的五年期利率水平一直维持在4.9%不变，但是房贷的市场利率已经普遍上浮了10%。几乎所有城市都推出限售政策，像西安这样的城市，只有取得房产证5年才可以出售，大幅限制了炒房投机。
这些无法套现的房子，每年都会产生大量的利息。在国家持续去杠杆的作用下，房贷利率很难看到下降，这意味着购房成本，持有房屋的成本不仅仅是高悬在头上的房产税，还有不断增加的利息。
在许多城市，一套房子的价格已经高达500万。以青岛崂山区的好地段房屋为例，一套500万的房子，出租价格只有5000元，每年房租收入为6万。高达4万元/平方的房价已经失去了升值的动力，如果房子不增值，那么持有房屋就是赔钱的买卖。500万的房子以8%的理财收益计算，一年收益在40万，而租房只有6万元。
据经济日报社编制发布的《中国家庭财富调查报告（2017）》显示，2016年房产净值在全国家庭人均财富中占比高达65.99%，北京、上海等城市甚至高达80%。而在2016年，全国居民房产净值增长幅度达17.95%，增长净额占家庭人均财富增长额的68.24%，在城镇居民中，这一数字则高达75.62%。
这意味着，绝大多数人的财富都被固定在钢筋混凝土中。资金无法流动就会创造价值，与其说房地产造富，不如说房地产是资金泡沫的坟墓。
因此，15年的房地产大牛市正在被终结。但是许多民众仍然没有看到这个即将发生的改变，仍然认为房地产还是最增值保值的产品。于是，在许多城市的郊区、新区，大量炒房客仍在利用手中的资金和杠杆抢购房子，这是十分不明智的。
下个十年，绝不能再闭着眼投资了
很多人一直认为，政府不敢让房价下跌，因为政府是房价上涨的最大赢家。的确，这些年的城镇化进程，房地产的作用居功至伟。经济要发展，就必须要增发货币，M2余额连年上涨便是最明显的标志。另外，自2008年美国金融危机以来，全球经济陷入低增长阶段，于是金融宽松政策成为全世界各国央行的共同政策。
由于市场上的货币量太大，必然会推高一切资产的价格。这些年给地为了发展，建了大量的房子，出现了比较大的库存。为了消化库存，就必须有人买房，而房子是买涨不买跌。
所以推高房价，让民众接盘是一种政策。接近40%的贷款都是房贷，这些资金进入房地产之后，分布在土地、建设、家装、家电等产业链各环节，也为经济的供给侧改革赢得了时间。
2018年已经将GDP增幅从2017年的6.7%降至6.5%，同时房地产库存的风险已经降至合理水平。随着土地和财政政策的改革，政府将不会过度依赖出售土地获利。相反，经济上要追求更高质量的发展，而不是更快速的发展。这都意味着，房地产在整个经济发展中的历史性阶段任务基本完成。
在“房子是住的，不是炒的”全新定位之下，政府不再是房价的助推者和房地产经济的依赖者。经济增长的方式，从靠资源和土地获取发展向科技、创新以及新型服务业转变。
如果仍然继续任由房地产投资增长，这不仅会加深社会矛盾，还会导致服务实体经济和科技创新的资金减少。显然，这与政府正在推进的供给侧改革，新旧动能转换背道而驰。
一个非常有代表性的指标就是2016年以来，中国富豪榜已经从清一色的房地产开发商变成了前十名有5位科技互联网从业者，其中腾讯马化腾、阿里巴巴马云、百度李彦宏、京东刘强东、360周鸿祎等互联网创始人的财富一直在不断增加。
而且腾讯、阿里巴巴们仍然在以营收和利润40%以上的增长率高速增长，这也为其市值不断攀升提供了充足的理由。14年来，腾讯的市值已经从最初上市的62亿港币，增长至43298.16亿港币，增长了700倍。
如果你在2004年花1万港币买了腾讯股票，持有到如今价值为700万港币。同期，14年来北京房地产的价格也无非涨10倍而已。
这些买房人闭眼就能做投资，稳赚，这不是投资水平多高，而是坐上了中国经济疯狂、粗犷式发展的快车。而且一直以来，中国A股市场都是区域性市场，以“割韭菜”著称。这个不完善的资本市场，让投资者更愿意将资金投向没有风险的房地产行业。
最近，证监会明确提出要完善“退市机制”，从法律层面加大对证券犯罪的刑事处罚力度。而且提出了“独角兽回归A股”，富士康在A股市场挂牌交易就创造了史上最快速度，2月1日上报招股书，3月8日就开发审会。
同时，一大批在美国、中国香港上市的互联网科技公司，比如，腾讯、百度、京东以及搜狗等都纷纷表示，愿意考虑回中国A股上市。而且随着A股接入MSCI后，获得来自海外市场的大量资金。
目前，A股市场是“韭菜地”相比美股、港股，也是价值洼地，特别是主板市场大批量市盈率只有10倍的公司，具有很好的投资价值。
随着越来越多的互联网和科技创新型公司在A股上市，以及沪港通、深港通等接入，无论从投资标的，还是资金方面都利好中国股市。
但是投资股票是一项技术活，不可能再如投资房地产那样闭着眼就能赚了。因此，相对投资房地产来说，投资股市是一场更加公平的竞赛。这也可以让一部分有技术、有眼光和知识的年轻人冲破阶层固化的藩篱，创造人生的新高度。（完）
作者简介：磐石之心，互联网鲁迅，独立评论人，网易号年度有态度作者、2017年十大自媒体、蓝鲸TMT年度优秀作者、专栏作家，著作有《解密小米》《互联网黑洞》等。专注于解读互联网的未来，10年撰写1000万字深度评论。
